Hypotheek Berekenen 2026: Hoeveel Kun Je Lenen?

Onze keuze: Gratis hypotheekadvies via De Hypotheker

Voor starters is persoonlijk advies geen luxe maar een noodzaak. Een online rekentool geeft je een indicatie, maar een erkend adviseur kijkt naar jouw volledige plaatje: studieschuld, partnerinkomen, tijdelijk contract, en de specifieke startersvrijstelling van 2026. De Hypotheker biedt een gratis eerste gesprek zonder verplichtingen, heeft meer dan 200 kantoren door heel Nederland en werkt met een breed panel van geldverstrekkers.

Waarom De Hypotheker en niet een online tool? Omdat kleine details je leencapaciteit met tienduizenden euro's kunnen verschuiven. Een adviseur ziet kansen die een calculator mist.

Vraag gratis hypotheekadvies aan via De Hypotheker

Hoeveel kun je lenen in 2026? De basisregels

Inkomensnorm: de loan-to-income grens

In Nederland mag je maximaal een bepaald veelvoud van je bruto jaarinkomen lenen. Voor 2026 ligt die factor voor de meeste kopers op 4,5 keer je bruto jaarinkomen. Bij twee inkomens telt het tweede inkomen voor 100% mee (dit was lang 90%, dus dit is gunstig voor stellen).

Rekenvoorbeelden:

Let op: dit zijn maximale indicaties. Je werkelijke leencapaciteit hangt ook af van vaste lasten, lopende leningen en de waarde van het huis.

NHG-grens 2026

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is in 2026 beschikbaar voor woningen tot €435.000 (inclusief verbouwingskosten). Met NHG betaal je een lagere rente — gemiddeld 0,3 tot 0,5% minder — en ben je verzekerd als je door werkloosheid of scheiding de lasten niet meer kunt dragen.

De eenmalige premie is 0,6% van het hypotheekbedrag. Bij een hypotheek van €300.000 betaal je dus €1.800 premie, maar de rentebesparing verdien je dat doorgaans in 2 tot 4 jaar terug.

Tip: Koop je een woning onder de NHG-grens? Vraag altijd NHG aan. De voordelen wegen bijna altijd op tegen de kosten.

Loan-to-value: maximaal 100% van de woningwaarde

Je mag in 2026 maximaal 100% van de marktwaarde lenen. Bijkomende kosten (overdrachtsbelasting, notaris, taxatie, advieskosten) moet je dus zelf betalen. Reken op ca. 3-4% van de koopsom aan bijkomende kosten als starter.

Ben je onder de 35 jaar en koop je een woning onder de €510.000? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting (2% = €10.200 op een woning van €510.000). Dat scheelt flink in je benodigde eigen inbreng.

Energielabel-bonus: lenen tot €20.000 extra

Een relatief nieuwe regeling die veel starters nog niet kennen: wie een energiezuinige woning koopt of een woning verduurzaamt, mag extra lenen bovenop de standaard inkomensnorm.

De bonussen in 2026:

• Energielabel A of beter: ca. €10.000 extra leencapaciteit
• Energielabel A++ of hoger: ca. €20.000 extra
• Bij aankoop van een slecht label (E, F, G) met verbouwingsbudget voor verduurzaming: tot €20.000 extra voor de verduurzamingskosten

Dit betekent concreet: een starter met €75.000 inkomen die een label-A woning koopt, kan niet €337.500 maar ca. €347.500 lenen. Bij label A++ loopt dat op naar €357.500.

Voor bewust-wonen-kopers is dit extra interessant: je krijgt een hogere hypotheek EN een lagere energierekening. Dubbel voordeel.

Vaste vs. variabele rente in 2026

De rente is de afgelopen twee jaar gedaald maar blijft relatief hoog vergeleken met het decennium daarvoor. Dit maakt de keuze tussen vast en variabel strategisch interessant.

Vaste rente 2026 (indicatief):

• 10 jaar vast: ca. 3,8 - 4,3%
• 20 jaar vast: ca. 4,1 - 4,6%
• 30 jaar vast: ca. 4,3 - 4,8%

Variabele rente 2026 (indicatief):

• Variabel/1 jaar: ca. 3,3 - 3,8%

Wanneer kies je voor variabel?
Als je verwacht binnen 5-7 jaar te verhuizen of over te sluiten, en als je de maandlasten even lagere wilt starten. Het risico is dat de rente stijgt — je maandlasten kunnen dan onverwacht oplopen.

Wanneer kies je voor vast?
Als je zekerheid wil over je maandlasten voor de lange termijn. Voor de meeste starters met krappe budgetruimte is 10 of 20 jaar vast de veiligste keuze in 2026.

Laat je adviseur een scenario-analyse maken met beide opties. De Hypotheker doet dit standaard in het gratis gesprek.

Rekenvoorbeelden 2026

Starter met €50.000 bruto

• Max. hypotheek: ca. €225.000
• Met NHG (woning onder €435.000): ja, mogelijk
• Startersvrijstelling (onder 35 jaar, woning onder €510.000): ja
• Maandlast bij 4,0% / 30 jaar annuitair: ca. €1.075 bruto per maand
• Netto maandlast (na hypotheekrenteaftrek): ca. €950

Starter met €75.000 bruto

• Max. hypotheek: ca. €337.500
• Met NHG: ja, mogelijk
• Maandlast bij 4,0% / 30 jaar annuitair: ca. €1.610 bruto per maand
• Netto maandlast: ca. €1.380

Starter met €100.000 bruto

• Max. hypotheek: ca. €450.000
• NHG: niet meer van toepassing boven €435.000
• Maandlast bij 4,0% / 30 jaar annuitair: ca. €2.148 bruto per maand
• Netto maandlast: ca. €1.820

Bovenstaande bedragen zijn indicatief. Echte maandlasten verschillen per geldverstrekker, looptijd en rentepercentage.

Beste alternatieven

Independer Hypotheek Vergelijken

Wil je snel online zien welke rentes er nu zijn en aanbieders vergelijken zonder direct advies af te nemen? Independer biedt een duidelijke vergelijkingstool waar je in minuten de actuele rentes van tientallen geldverstrekkers naast elkaar zet. Ideaal als eerste oriëntatie, voordat je een adviseur belt.

Vergelijk hypotheken op Independer

Pricewise Hypotheek

Pricewise is sterk in het snel en helder vergelijken van hypotheekvormen. Handig als tweede check naast Independer.

Waar moet je op letten?

1. Studieschuld verlaagt je leencapaciteit

Heb je een DUO-studieschuld? Die telt mee als verplichting. Bij een schuld van €20.000 daalt je maximale hypotheek met ca. €40.000-50.000. Informeer bij je adviseur hoe dit precies doorwerkt in jouw situatie.

2. Tijdelijk contract of zzp?

Bij een tijdelijk contract heb je soms een werkgeversverklaring nodig met intentie tot verlenging. Als zzp'er moet je doorgaans 3 jaar belastingaangiftes aanleveren. Er zijn wel geldverstrekkers die ook bij 1-2 jaar zzp-inkomen een hypotheek verstrekken.

3. Bijkomende kosten niet vergeten

Reken naast de hypotheek op 3-4% aan kosten koper: notariskosten, taxatie, hypotheekadvies en eventueel makelaarskosten. Bij een woning van €350.000 is dat ca. €10.500-14.000 eigen geld.

4. Overwaarde en schenkingsvrijstelling

Krijg je een schenking van ouders? De reguliere schenkingsvrijstelling voor de eigen woning is in 2026 teruggegaan naar de jaarlijkse vrijstelling (ca. €6.633). De eenmalige verhoogde jubelton is afgeschaft. Laat je goed informeren over wat er nog wel mogelijk is.

5. Rentemiddeling of oversluiten

Koop je nu en dalen de rentes verder? Dan kun je op een later moment oversluiten of rentemiddeling aanvragen. Houd hier rekening mee bij je rentekeuze.

Veelgestelde vragen

Hoeveel hypotheek kan ik krijgen met €50.000 bruto inkomen?

Bij een factor van 4,5 kom je uit op ca. €225.000. Met een goed energielabel en zonder studieschuld kan dat iets hoger zijn. Een gratis gesprek bij een adviseur geeft je snel het exacte bedrag.

Kan ik een hypotheek krijgen met een tijdelijk contract?

Ja, dat is mogelijk als je werkgever een intentieverklaring afgeeft. Sommige geldverstrekkers accepteren ook een tijdelijk contract zonder die verklaring, afhankelijk van je sector. Een adviseur weet welke geldverstrekkers hier soepel in zijn.

Wat is het verschil tussen een indicatie en een hypotheekofferte?

Een indicatie vertelt je globaal wat je kunt lenen. Een offerte is een bindend aanbod van een geldverstrekker na volledige toetsing van je inkomens- en vermogenssituatie. Je hebt een offerte nodig om een koopcontract te tekenen met financieringsvoorbehoud.

Is een vaste of variabele rente beter in 2026?

Voor de meeste starters is 10 of 20 jaar vast veiliger, zeker als je budgetruimte beperkt is. Een variabele rente is goedkoper te starten maar brengt risico mee als de rente stijgt. Laat een adviseur beide opties doorrekenen voor jouw situatie.

Wat doet het energielabel van een woning met mijn hypotheek?

Bij een energielabel A of beter mag je €10.000 tot €20.000 extra lenen bovenop je reguliere leencapaciteit. Dit is bedoeld om verduurzaming te stimuleren en kan het verschil maken tussen wel of niet een bepaalde woning kunnen kopen.