Hypotheek berekenen eerste woning 2026

Hypotheek berekenen voor je eerste woning: wat kun je lenen in 2026?

Als je voor het eerst een woning koopt, zijn drie vragen doorslaggevend: hoeveel kun je lenen, wat kost dat per maand en welke regelingen gelden er speciaal voor starters? Op deze pagina vind je de actuele cijfers voor 2026, een concreet stappenplan en een overzicht van de kosten. Begin met de berekening zodat je weet waar je staat voordat je een bezichtiging inplant.

Onze keuze: vergelijk hypotheken via United Consumers

Voor starters is het vergelijken van hypotheekrentes en voorwaarden de eerste concrete stap. Via United Consumers zet je in een paar minuten meerdere aanbieders naast elkaar, zonder dat je meteen een afspraak met een adviseur hoeft te maken. Dat past precies bij de insteek van bewust wonen: eerst snappen wat er speelt, dan pas tekenen.

United Consumers werkt samen met erkende hypotheekadviseurs en biedt inzicht in actuele rentes, NHG-mogelijkheden en maandlasten. Gratis oriënteren, zonder verplichtingen.

Vergelijk hypotheken via United Consumers

Hoeveel hypotheek kun je krijgen in 2026?

De maximale hypotheek hangt af van drie factoren: je inkomen, de woningwaarde en de actuele rente.

Loan-to-income (LTI): Banken hanteren in 2026 een maximale leenfactor van circa 4,5 tot 5 keer je bruto jaarinkomen. Bij een inkomen van 50.000 euro per jaar kom je dus uit op maximaal 225.000 tot 250.000 euro. Heb je een partner met inkomen? Dan telt het tweede inkomen volledig mee (100 procent vanaf een bepaalde grens, bron: Nibud 2026).

Loan-to-value (LTV): Je mag maximaal 100 procent van de woningwaarde financieren. Bijkomende kosten zoals notariskosten, taxatiekosten en eventuele verbouwing betaal je grotendeels zelf. Reken op 3 tot 5 procent van de koopsom aan bijkomende kosten.

Actuele rente: Hoe hoger de rente, hoe lager je maximale hypotheek bij hetzelfde inkomen. Met een rente van 4 procent voor 10 jaar vast (prijspeil juni 2026) bedraagt de maandlast op 250.000 euro annuitair circa 1.310 euro bruto per maand.

Rekenvoorbeeld

Dit zijn ruwe richtbedragen. Schulden, studieschuld en alimentatie verlagen je maximale lening.

NHG-grens 2026

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) biedt een vangnet als je door baanverlies of scheiding de hypotheek niet meer kunt betalen. In 2026 geldt een kostengrens van 450.000 euro (bron: NHG, 2026). Koop je een woning met energiebesparende maatregelen zoals zonnepanelen of isolatie? Dan ligt de grens op 477.000 euro.

Voordelen van NHG:

• Lagere hypotheekrente, gemiddeld 0,2 tot 0,6 procent korting
• Bescherming bij betalingsproblemen door overmacht
• Eenmalige premie van 0,6 procent van het leenbedrag, aftrekbaar van de inkomstenbelasting

Bij een lening van 350.000 euro betaal je 2.100 euro NHG-premie. Door de rentekorting verdient die premie zichzelf in de meeste gevallen ruim terug.

Overdrachtsbelasting starters 2026

Goed nieuws als je jonger bent dan 35: je betaalt geen overdrachtsbelasting als de woning niet meer kost dan 510.000 euro (bron: Belastingdienst, 2026). Dit is de startersvrijstelling.

• Jonger dan 35, woning tot 510.000 euro: 0 procent overdrachtsbelasting
• Jonger dan 35, woning boven 510.000 euro: 2 procent over de volledige koopsom
• 35 jaar of ouder, eigen woning: 2 procent
• Belegger of tweede woning: 10,4 procent

De vrijstelling geldt eenmalig en je moet de woning zelf bewonen. Bij een koopsom van 400.000 euro scheelt dit 8.000 euro ten opzichte van de standaardsituatie.

Welke hypotheekvormen zijn er?

Voor een woning die je zelf bewoont zijn er in de praktijk twee relevante vormen.

Annuitaire hypotheek: Je betaalt elke maand hetzelfde totaalbedrag. In het begin bestaat dat bedrag grotendeels uit rente, later steeds meer uit aflossing. De bruto maandlast blijft gelijk, de netto maandlast stijgt licht omdat je minder rente aftrekt naarmate de schuld daalt. Verreweg de meest gekozen vorm voor starters.

Lineaire hypotheek: Je lost elke maand een vast bedrag af, waardoor de schuld en de rentelast gestaag dalen. De maandlast is in het begin hoger dan bij een annuitaire hypotheek, maar de totale rentekosten over de looptijd zijn lager. Gunstig als je de hogere beginlast kunt dragen.

Belangrijk: alleen bij annuitair of lineair aflossen heb je recht op hypotheekrenteaftrek. Aflossingsvrije hypotheken gelden uitsluitend voor het deel van de financiering dat je eerder al had opgebouwd.

Actuele hypotheekrente juni 2026

De rentes zijn het afgelopen jaar redelijk gestabiliseerd na de turbulente periode van 2022-2023. Globale bandbreedte voor een annuitaire hypotheek (prijspeil juni 2026):

• 5 jaar vast: 3,5 tot 3,9 procent
• 10 jaar vast: 3,8 tot 4,2 procent
• 20 jaar vast: 4,0 tot 4,5 procent
• 30 jaar vast: 4,2 tot 4,8 procent

Kortere rentevaste periodes geven nu lagere rentes, maar je loopt risico op hogere rentes bij het oversluiten. Voor starters is 10 of 20 jaar vast meestal de veiligste keuze: je weet waar je aan toe bent.

Wat heb je nodig om een hypotheek aan te vragen?

Een bank vraagt bij de aanvraag vrijwel altijd de volgende documenten op:

• Geldig legitimatiebewijs
• Recente loonstroken (minimaal de laatste drie maanden)
• Werkgeversverklaring of, voor zzp'ers, jaarrekeningen over de afgelopen drie jaar
• Overzicht van lopende schulden en eventuele studieschuld
• Bankafschriften van de afgelopen drie maanden
• Taxatierapport van de woning (verplicht bij elke hypotheekaanvraag)
• Voorlopig koopcontract als de onderhandelingen al zijn afgerond

Zorg dat deze documenten op orde zijn voordat je een offerte aanvraagt. Een incomplete aanvraag vertraagt het proces met weken.

Waar moet je op letten?

1. Leen niet wat de bank maximaal geeft

Banken berekenen een maximum op basis van inkomen en woonquote, maar houden geen rekening met jouw persoonlijke situatie. Wil je ooit minder werken, een kind krijgen of een sabbatical nemen? Reken met 20 tot 30 procent marge op je maximale lening.

2. Reserveer geld voor onderhoud

Een eigen woning kost structureel geld. Reken op 1 tot 1,5 procent van de woningwaarde per jaar aan onderhoud. Bij een huis van 350.000 euro is dat 3.500 tot 5.250 euro per jaar. Bouw een buffer op.

3. Let op de totale bijkomende kosten

Naast de koopsom betaal je: notariskosten (ca. 1.500 tot 2.500 euro), taxatiekosten (ca. 600 tot 900 euro), hypotheekadvies (ca. 2.000 tot 3.500 euro) en eventueel makelaarskosten. Tel dit op voordat je je budget vastlegt.

4. Vergelijk meerdere aanbieders

Hypotheekrente verschilt fors per aanbieder, soms 0,5 procent of meer. Op 300.000 euro over 30 jaar scheelt dat al gauw 20.000 tot 30.000 euro aan totale rentekosten. Vergelijken loont altijd.

5. Denk aan energieprestaties

Een slecht energielabel (D of lager) maakt je hypotheek duurder en de woning moeilijker te verkopen. Woningen met label A of B zijn niet alleen goedkoper in gebruik, maar ook makkelijker te financieren. Lees meer over wat een energielabel doet voor je woningwaarde voordat je een bod uitbrengt. NHG geeft bovendien extra leenruimte voor energiebesparende maatregelen.

Wil je ook weten wat de energierekening wordt in je nieuwe woning? Bekijk dan de vergelijking van groene kleine energieleveranciers in 2026, want overstappen kan al voor de sleuteloverdracht.

Stappenplan: je eerste hypotheek

Stap 1: Bereken je maximale hypotheek
Gebruik een online hypotheekberekening of spreek een onafhankelijk adviseur. Bepaal ook wat je comfortabel wil lenen, niet alleen wat de bank toestaat.

Stap 2: Check of je in aanmerking komt voor NHG
Woning onder 450.000 euro? Vraag altijd NHG aan. De renteverlaging verdient de premie in vrijwel alle gevallen terug.

Stap 3: Controleer je eigen geld
Heb je 10 tot 15 procent van de koopsom beschikbaar voor bijkomende kosten en eerste inrichting? Zo niet, spaar dan eerst bij voor je actief gaat zoeken.

Stap 4: Vergelijk hypotheekaanbieders
Spreek minimaal drie aanbieders of vergelijk via een hypotheekportal. Let op: vergelijk altijd de effectieve rente, niet alleen het nominale tarief.

Stap 5: Vraag een hypotheekofferte aan
Een offerte is gratis en vrijblijvend. De geldigheid is meestal drie maanden. Onderteken pas als je een woning hebt gevonden.

Stap 6: Taxatie en notaris
De bank eist een taxatie door een gecertificeerd taxateur. Daarna regelt de notaris de eigendomsoverdracht en de hypotheekakte.

Vergelijk nu en ontdek jouw tarief

De hypotheekrente verschilt per aanbieder en per situatie. Via United Consumers vergelijk je snel en gratis meerdere aanbieders naast elkaar, inclusief NHG-tarieven en maandlastberekeningen. Zo weet je binnen een kwartier wat realistisch is voor jouw inkomen en woonwens.

Bereken je hypotheek via United Consumers

Veelgestelde vragen

Kan ik een hypotheek krijgen met een studieschuld?

Ja, maar een studieschuld telt mee als last. De bank hanteert een fictieve maandlast van 0,75 procent van de oorspronkelijke schuld per maand. Bij een studieschuld van 30.000 euro is dat 225 euro per maand minder leenruimte. Je leent dus minder dan iemand zonder studieschuld bij hetzelfde inkomen.

Wat is het verschil tussen annuitair en lineair aflossen?

Bij een annuitaire hypotheek betaal je elke maand hetzelfde bedrag: in het begin veel rente en weinig aflossing, later andersom. Bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedrag af, waardoor de maandlast daalt over de tijd. Lineair is goedkoper in totale rentekosten, maar de beginlast is hoger.

Geldt de startersvrijstelling ook bij een nieuwbouwwoning?

Ja, de startersvrijstelling geldt voor alle woningen, ook nieuwbouw, zolang de koopsom onder de 510.000 euro blijft en je zelf in de woning gaat wonen. Je vraagt de vrijstelling expliciet aan bij de notaris.

Hoeveel eigen geld heb ik nodig?

Je kunt maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. Bijkomende kosten (gemiddeld 4 tot 6 procent van de koopsom) betaal je uit eigen middelen. Bij een woning van 300.000 euro heb je ruwweg 12.000 tot 18.000 euro aan eigen geld nodig voor de kosten koper.

Kan ik ook een hypotheek afsluiten als zzp'er?

Ja, dat kan. Banken kijken dan naar je gemiddelde winst over de afgelopen drie jaar. Met een stabiel inkomen als zelfstandige zijn er voldoende aanbieders, maar de eisen zijn strenger dan voor mensen in loondienst. Een gespecialiseerd hypotheekadviseur helpt je hier het beste verder.